奋力打开改革发展新天地

网友评论

首页

话题：贵州六盘水市六枝特区国土局回应网友举报

发布时间：2014-10-16 【查看原文】【返回首页】

2014-10-16 发表网友，IP:118.122.85.*

开发商老总是如何成为诈骗犯的 --一件由商品房买卖合同纠纷转化为合同诈骗的案例案例一陈某，系房地产开发公司老总。2006年，在某市商业地段花费巨资购得一块土地后，在该土地上开发建设一栋高层商住楼。因为资金短缺，于是，开发商先与某建筑公司签订合同，要求建筑施工方垫资50%。在该楼盘主体建筑达到当地建设、房产主管部门办理预售许可的高度后，陈某即办理了商品房预售许可证等文件，并与一家代理销售公司，签订委托销售合同。合同签订后，中介公司开始对外做宣传，并准备预售该商品房。似乎一切看着都很顺利。然而，在2008年初，主体封顶后，建筑商已无力垫资，要求陈某支付工程款。而此时商品房期房销售还没有正式开始。于是，陈某开始向典当公司之类的单位或个人借高利贷，并用批准销售的商品房做抵押，办理预备登记。同时，代理销售公司开始销售房产，以开发商名义，与购房者签订商品房预售合同，收取30%-100%不等的购房款。在合同中承诺于2008年10月底之前，向购房者交付房屋。到2008年底，因为拖欠建筑商工程款，建筑商停工，所建高层商住楼中水、暖、电、气等配套设施，还没有完工。因为超过合同约定的交付日期，不少购房者纷纷依据合同约定，向法院提起民事诉讼，要求开发商退还购房款。在诉讼中，开发商恶意拖延诉讼，在初审败诉后，继续上诉；在判决生效后，采用拒不签收法律文书等方式，拖延执行。因此，购房者虽然赢了官司，却迟迟不能拿回自己的购房款。于是，购房者集体上访，相关部门一查，发现开发商委托销售的房产，大部分产权预备登记在典当行等单位或个人手中；如果这些高利贷借款人不配合，撤销房产预备登记，那么，购房人根本得不到房屋产权！细查后进一步发现，开发商存在一房多卖的行为。如将已经抵账给建筑商的房屋，先抵押给典当行后，又委托给代理商销售。于是，建设主管部门建议众多购房者报警处理。在公安机关立案后不久，检察院即以陈某涉嫌合同诈骗罪，批准逮捕。此案例是典型的因为一房多卖而由民事纠纷，转化为合同诈骗刑事案件。下面，笔者就该案例的具体案情，结合前述法律和司法解释的规定，做一简单分析。一、在商品房买卖，包括商品房预售买卖中，不是所有的一房二卖行为，都构成合同诈骗犯罪。如本案中，嫌疑人开发商知道自己先抵押房屋，借高利贷，再同时委托中介公司代理销售已经抵押房产的行为，属于一房二卖行为。但是，此时，开发商的行为还属于融资的民事行为。因为：（1）借款抵押的抵押权人-即高利贷放款人，并不想实际占有抵押房产，只是作为借款的一种担保手段；如果，开发商能够及时归还借款，该抵押行为可以撤销。（2）开发商在将已经抵押的房屋销售给购房者时，虽然存在隐瞒房产已经抵押的事实，但如果购房者能够取得合同约定的房屋产权，那么，此时，开发商的行为只是民事行为中的一般欺诈行为，还没有转化为诈骗犯罪行为。（3）在购房者得知所购房产存在瑕疵，不能取得产权预备登记，要求解除购房合同，退还购房款时，开发商如果能够及时退还购房者的房款，并依照合同约定承担违约责任，那么开发商还没有骗取购房者房款的主观恶意，购房者还不是受害人。二、反之，在购房者得知所购房产存在瑕疵，不能取得产权预备登记，要求解除购房合同，退还购房款时，开发商恶意拖延诉讼，占有购房款而拒不退还，其具有非法占有购房者购房款的主观故意就比较明显；此时，作为购房者，虽然与开发商签订了购房合同，缴纳了购房款，但既不能如约取得房屋产权，也不能及时收回购房款，并得到一定的经济补偿，此时，购房者就成为开发商刑事犯罪行为的受害人。三、在上述第二种情况下，开发商的行为符合合同诈骗罪的犯罪特征，即以非法占有购房者的购房款为目的，在签订、履行房买卖商品合同过程中，采取隐瞒所售房产已经卖出或者抵押售并办理预备产权登记的事实真相等欺骗手段，骗取购房者所交纳的购房款，数额较大的行为。按照合同诈骗的立案标准，开发商骗取的每一个购房者的购房款，数额都在20万元以上，累计诈骗数额在1000万元以上。依据《刑法》第224条之规定，属于数额特别巨大，对开发商依法需在十年以上量刑。作者单位：北京大成（乌鲁木齐）律师事务所投稿人：孟子君律师 [新疆-乌鲁木齐]专长：合同纠纷工程建筑房产纠纷刑事辩护法律顾问律所：北京大成律师事务所乌鲁木齐分所4301积分 | 帮助1505人 | 4个好评在线咨询电话:18999887168

发表感言：